郑州养老地产立项公司

养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的**结合体,可以
称为房地产混合开发模式。

养老地产对于老人个体需求的分析主要分几方面：
是基础需求分析。关于这方面的理论资料已经很充分，但值得注意的是，我们如何把这些需求转化成合理的设计表达。比如说，针对老人感知能力的下降甚至丧失这一生理特点，提示我们要为老人提供合适的外部信息传达方式。“合适”体现在：1、多感官的接受方式。也就是不光要考虑到视觉上的特殊性，比如色彩、灯光、字体大小等等。还要考虑到触觉（例如扶手和铺地的材质转换与提示）、听觉（例如背景噪音控制与环境声音提示）甚至嗅觉（例如环境气味控制）多个方面的感知渠道。2、综合的导视系统。综合性意味着不仅仅是简单的通过图像文字等标识手段，还要创建室内空间的色彩与铺装体系以及个性化的软装与陈设，特别是在建筑设计阶段就需解决的例如清晰的交通流线，明确的空间层次和标志性的空间节点。从而综合解决老人建筑的导视问题。
*二是需求的复杂性。复杂性体现在：1、不同生理阶段的老人具有不同的对外界条件的要求；2、老人个体对个性化空间的需求；3、老人随年龄增长需求也会发生变化，特别是意外事故造成的需求突变；4、如果考虑与子女合居的情况，还得考虑其它人群的需求特点。所以对于设计来说，不外乎两种设计策略。一是多样性，也就是提供多种可供选择的居住形式与户型，当然针对小规模的项目，多样性的设计余地也是有限的。同时也必须清晰认识到，过度的多样性会影响运营效率和销售策略。二是灵活性，包括了我们所说的“弹性设计”和“潜伏性设计”，在户型设计上充分考虑多种使用状态。对于开发企业来说，在现今缺乏市场经验数据积累的情况下，这一点尤为重要。
考虑整体运营
如果说需求分析的对象是个体的话，对运营的理解就是考虑群体性行为了。对于养老社区或机构的运营是也许对于大部分开发企业来说的一个的困惑，国外的经验不适用，国内的经验跟不上。我们经常在缺乏有效运营指导的条件下开展设计，这也是现今必须面临和接受的事实。如何以运营为核心来开展设计，平衡效率与品质，主要关注几点：，合理控制组团规模。根据不同的护理强度和服务档次设置合理的组团大小。对于养老院来说，我们认为理想的组团模式为：以五户到八户为一个基础级别的“合居”组团，两到三个“合居”组团组成一个楼层服务单元，一栋楼或者几栋楼为一个邻里组团，如果项目规模大的话，几个邻里组团组成一个社区组团。每个级别的组团都需要配备相应的公共空间与公共服务功能。*二，分层次的配套设施。从日常性的服务功能，到选择性的服务功能，合理分布在不同级别的组团空间里面，保证满足老人基础服务需求的同时，提供多层次的交流、休闲和照护可能性。*三，合理的配套设施选择与规模控制。首先要符合不同地区老人的兴趣需求，其次考虑运营的成本。其中讨论的多的也许就是餐厅规模大小的问题了，到底多少个公共餐位合适。简单的根据床位数量折算似乎缺乏足够说服力，所谓的经验数据也是值得怀疑的。我们必须综合考虑社区的整体情况来判断，比如是否有便捷的购物可能，是否配备足够的套内餐厨设施，*居老人户型占比，当地老人的餐饮消费习惯等等。
适度无“断点”
关于适老化设计、特别是无障碍这一点，许多公司将大量的关注点放在这上面。而现在的几本规范远远不能涵盖大多数项目的特殊性、特别是对于大型的综合性老人社区的复杂性。针对这一情况，我们必须注意三个原则：连续性原则、适度性原则和系统性原则。连续性指的是为老人提供一个连续无“断点”的无障碍生活圈。许多项目看似在许多部位做了非常充分的无障碍设计，但在一些*忽视的部位却出现了无障碍的“断点”。我们不要求老人能无障碍通行至每个角落，但必须能够到达我们希望为他提供服务的每个地方。适度性指的是不要过分追求无障碍而死板的解读规范。我们要从需求出发，创造性的提出解决方案：为了解决轮椅会车，是否走廊必须净宽一米八？为了方便床上护理，是否卧室面宽必须追求宽大？户型内外，哪些地方才是真正需要轮椅回转的区域？而系统性则主要指的是针对社区内不同老年居住产品，提供系统性的解决方案。从楼公共部位到套内区域，区分对待不同情况，系统梳理适老化策略，来应对社区的复杂性，同时也能合理控制成本，有效提供品质。
人性化与个性化
我们除了在设计中充分考虑功能性因素以外，必须充分考虑人性化，尽量消减“制度化空间”对个体的心理压迫。现在越来越多的养老机构在尝试创造“家”的空间感受，更多的是通过一些家具陈设来实现，而建筑设计层面上却往往缺乏有效的手段。我们可以尝试通过创新的空间组织模式来尽量缩短走廊的距离；通过设置合理的公共活动空间来消减长走廊的空间压迫感；或者通过设计手段，把一些原本“显性”的老人辅助设施“隐性”化，使其成为室内家具陈设的一部分。
而个性化的目标是让老人拥有对生活方式选择的充分自由性，这是一个巨大的运营层面的挑战。对于设计来说，如何在有限的空间内实现的个性化是我们可以做到的：创造个性化的入户空间，展示空间，个性化家具布置方式等等。
回想去年在建筑中国周刊的专访中，我提到了：让老人在自由的生活中老去。我们所做的一切，都是为了让老人享受一个正常人应该享受的居住条件，让他们在没有环境压力的条件下自由生活。这一点，看似简单，实则不易。而我们将依旧坚持在实践中怀抱理想，继续前行。

养老地产的发展过程
目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。
普通型养老院:有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无
亲人，较多的愿意或者被“ 社会工作者”动员住进养老院。
医护型养老院:有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例
如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。
老年公寓:多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食
欲老年人居住的要求来设计和建造。(老年公寓即老人集中居住
的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅)。与敬老院福利院
不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投贵按照市场化运作的商
品住宅。
老年社区:老年社区与一般住宅小区相同之处是,都是一个大小
不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人,并允
许老年人带亲人(如子女)住在一起。

展养老地产，房企还有很长的一段路要走。在开发养老地产的过程中，有些企业、*在尝试探索新的发展方向。多数房企还是看得多，动得少。"投入大，回报少。"有业内人士分析认为，"养老地产走轻资产是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。事实上，中国太阳城已经在整合有一定盈利能力的项目，计划联合上市。这样上市的成功几率会更大。"
"房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。"业内人士说，通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈市场竞争中赢得一席之地。"